한정근담보 피담보채권의 범위

은행의 근저당권 설정 약관에 보면, 근저당권의 피담보채권의 범위 속에 담보대출금 외 일반대출금이나 신용카드거래까지 포함시키고 있는 경우가 많습니다.

이러한 경우 어느 정도까지 그 범위를 특정시키느냐에 따라 한정근담보, 포괄근담보로 나뉠 수 있는데, 기존에는 포괄근담보 형식으로 설정하는 경우가 많았다면, 최근에는 한정근담보 형식으로 피담보채권의 범위를 한정시키는 경향이 있습니다.

그러나 한정근담보 형식의 경우에도 여러 금융거래를 포함시킴으로써 사실상 포괄근담보 형식과 동일하게 포괄근저당의 성격을 띠게 되는 경우가 있는데, 대법원은 한정근저당의 피담보채무와 관련해 당해 대출금 채무와 장래 채무의 각 성립 경위 등 근저당설정계약 체결의 경위, 대출 관행, 각 채무액과 근저당권의 채권최고액과의 관계, 다른 채무액에 대한 별도

의 담보 확보 여부 등 여러 사정에 비춰 인쇄된 계약 문언대로 피담보채무의 범위를 해석하면 오히려 금융기관의 일반대출 관례에 어긋난다고 보고, 당사자의 의사는 당해 대출금채무만을 그 근저당권의 피담보채무로 약정한 취지라고 해석하는 것이 합리적인 경우에는 근저당권설정계약서의 피담보채무에 관한 포괄적 기재는 부동문자로 인쇄된 일반거래약관의 예문에 불과한 것으로 보아 그 구속력을 배제하는 것이 타당하다고 판단하고 있습니다(대법원 2005. 7. 28. 선고 2005다22565 판결 등 참조).

즉, 대법원은 한정근담보의 경우에도 위와 같이 포괄근저당의 성격을 띨 뿐더러, 약관의 경우 금융소비자에게 불리할 수 있으므로 그 범위를 제한적으로 해석하여 금융소비자에게 유리한 해석을 하고 있는 것입니다.

금융위원회의 2013. 9. 25.자 유권해석을 보더라도 그 취지를 같이 하는데, 주요 내용은 다음과 같습니다.

1) 신청 요지

신청인 및 피신청인

○신청인 : 담보부동산 매수자

○피신청인 : OO은행

신청요지 : 담보 제공된 부동산을 매수한 후에 근저당권 말소를 요청했더니 은행에서 담보대출(5천만 원)과 무관한 매도인(채무자)의 신용대출(1천만 원)까지 갚을 것을 요구하는 것은 부당함

2) 사실관계

- 2004년 11월 5일 : 담보부동산의 전(前) 소유자인 매도인은 1천만 원을 신용대출 받음

- 2010년 2월 10일 : 매도인은 본인 소유 부동산을 담보제공하고 5천만 원을 대출받았으며, 근저당권설정계약서에 한정근담보(가계일반대출 거래), 채권최고액 6천만 원으로 자필 기재함

- 2011년 12월 8일 : 매도인은 가계대출 채무조정프로그램을 이용해 신규로 대출(1천만 원)받아 종전에 받았던 신용대출(1천만 원)을 대환 처리함

- 2014년 3월 28일 : 매도인은 담보부동산을 신청인에게 매도하면서 “담보대출(5천만 원)만 상환하면 은행에서 근저당권을 해지해줄 것이다”라고 이야기함

- 2014년 4월 1일 : 신청인은 매도인의 말만 믿고 담보부동산을 매수해 소유권을 이전한 후 은행을 찾아가 “매도인의 담보대출(5천만 원)을 상환할 테니 근저당권을 해지해 달라”고 요청했으나 은행은 매도인의 신용대출(1천만 원)까지 상환할 것을 요청함

- 2014년 5월 2일 : 신청인은 매도인의 신용대출까지 상환 요구하는 것은 부당하다며 금융감독원에 분쟁조정을 접수함

3) 당사자 주장

신청인은 담보대출만 상환하면 근저당권을 해지할 수 있다는 매도인의 말을 믿고 담보부동산을 매수했는데, 은행에서 담보와 무관한 매도인의 신용대출까지 제삼자인 신청인에게 상환하라고 하는 것은 부당하다고 주장함

피신청인은 채무자(매도인)가 자필 서명한 근저당권설정계약서상에 피담보채무 범위가 한정근담보(가계일반대출 거래)로 기재돼 있고 신용대출이 가계일반자금대출로 취급됐기 때문에 신용대출까지 담보범위에 포함되며, 은행에 사전 문의 없이 매도인의 말을 믿고 담보부동산을 매수한 것은 신청인의 과실이므로 신청인의 주장을 수용하기 어려움

4) 처리 결과

금감원은 피신청인에 대해 본건 근저당권의 피담보채무범위는 매도인(채무자)의 담보대출 및 그 이자에 한정되므로, 신청인의 주장대로 담보대출만을 상환하는 조건으로 근저당권을 말소해 줄 것을 합의 권고했음

피신청인은 금감원의 합의 권고를 수용해 신청인에게 담보대출만을 상환받고, 근저당권을 말소해 줬음

5) 금융감독원의 합의 권고 사유

본건 근저당권의 피담보채무 범위에 관해 살펴보면, 비록 근저당권설정계약서에는 피담보채무의 범위가 ‘한정근담보·가계일반대출거래’로 기재돼 있으나, 아래와 같이 본건 대출경위·일반적인 담보설정 관행·근저당권의 채권최고액과의 관계 등을 고려할 때 본건 근저당권은 2010년 2월 10일자 매도인(채무자)의 담보대출에 국한되고 신용대출까지 담보한다고 볼 수는 없다고 판단된다.

이상의 점에 비추어 볼 때, 한정근담보의 피담보채권의 범위는 담보대출금 채권에 한정되는 것으로 해석되어야 하고, 신용대출금까지 포함된다고 해석하기에는 무리가 있다고 판단됩니다.