안녕하세요 질문자님

 

질문해주신 내용에 대해

형식적인 복사글이 아닌 기재해주신 내용을 바탕으로 직접 기재해 설명드릴테니

읽어보시고 도움이 되셨으면 합니다.

 

김해에 거주 하고 있는40대남성입니다

제가 이번에 사정이 생겨 개인회생 할려고하는데요

문제는 제 명의로 시가 2억4천하는 아파트가 있는데

담보대출을 1억6800만원 받은상태입니다

개인회생시 아파트가 재산으로 잡혀 변제금 산정시

에로점이있어 아파트를 처분할려고 하는데 혹시

제여동생이나 누나 같은 가족이 명의를 바꾸면 문제될게

있나요 아님 다른이에게 매매를 진행해야되나요 

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결론부터 말씀드리면

"집을 파는 행위" 그 자체에 문제될건 없지만 질문자님께서 생각하시는

개인회생시 아파트가 재산으로 잡혀 변제금 산정시

에로점이있어 아파트를 처분할려고 하는데

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는 집을 팔아봤자 변제금액이 낮아지질 않습니다. 

집을 파는 목적이 변제금액을 낮추기 위함이라면 해봤자 달라질건 없습니다.

"변제금" "아파트가 재산으로 잡혀" 이런얘길 하시는것으로 보아 유선상이나 검색을 통해 대충 개인회생제도가 어떤방식으로 진행되는지에 대해서는 알아보신듯 합니다만 어설프게 알아보셔서 이런질문을 올리시는것일뿐 이게 왜 재산으로 잡히고 왜 이것때문에 변제금액이 높아지는지 그 이유를 제대로 들으셨다면 사실 이 질문이 무의미하다는걸 아셨을텐데 안타깝습니다.

질문자님께서 하시는 아파트가 재산으로 잡혀 변제금액이 산정된다는걸

"청산가치 보장원칙"이라고 합니다.

개인회생을 진행할때 채무자가 납부하게될 돈을 "변제금액"이라고 하며 이 변제금액을 책정하는 방식이 여러가지긴 하나 질문자님께서 해당되실내용은

"최저생계비 보장원칙"과

"청산가치 보장원칙" 둘중하나로 보여지는데

쉽게 예를들어 

담보채무는 1억 6800만원, 무담보채무는 2억, 부동산 시세는 2억 4천, 부동산의 시세에서 담보대출을 제외한 금액은 7200만원, 월소득은 199만원으로 부양가족이 없는상황

이라고 가정해보겠습니다.

만약 채무자가 "재산이 없는경우"

채무자의 소득에서 채무자가 보장받을 1인가족 최저생계비인 99만원을 보장받아

199만원의 소득에서 99만원의 생활비를 보장받고 한달에 100만원씩 60개월간 총 6천만원의 채무를 변제한뒤 무담보채무원금 1억 4천만원과 60개월간 상환했어야 할 연체이자를 탕감받게됩니다.

만약 채무자가 재산이 질문자님과 동일한 7200만원이 있는경우 이는

"5년간 갚을돈"이 "6천만원"이라는거고, 채권자는 당장 채무자에게서 빼앗아갈수있는 7200만원보다 5년간 받아낼 돈이 1200만원이 더 적어

"회생신청전 재산을 강제집행"했다면 7200만원을 회수한뒤 다시또 6천만원을 변제받을수있어 총 1억 3200만원을 받아간뒤 남은 원금 6800만원을 못받게되니

똑같이 채무 2억에 월 소득 200만원이 채무자 두명이서

"재산이 없는 상태로 개인회생을 신청한다면 6천만원 변제"

"재산이 있고 그걸 강제집행해 뺏긴이후 회생신청을 한다면 1억 3200만원 변제"

를 하게되니 당연히 가지고있는 재산이 있는 채무자라면 너무나도 억울할겁니다.

또한 재산이 7200만원 있는 채무자가 개인회생을 통해 그 재산을 전부 채권자들에게서 강제집행 당하지 않게 보호받으면서도 5년간 당장뺏길 재산 7200만원보다 적게갚는다면 채권자가 이번엔 너무 억울할겁니다.

그러다보니 재산이 있는 채무자의 경우 

"청산가치 보장원칙으로 인해 책정되는 변제금액"과

"최저생계비 보장원칙으로 인해 책정되는 변제금액"중 "큰금액"이 변제금액으로 책정되며

이 "청산가치보장원칙"이란 

"채무자 명의" 부동산, 자동차, 예금, 적금, 보증금, 보험해약금의 "전부"와

퇴직금의 "절반"

"배우자 명의" 부동산, 자동차, 예금, 적금, 보증금, 보험해약금의 "절반"이 전부 채무자의 재산으로 평가되며 이 재산의 합계금액에서 13%가 더 가산되게 됩니다.

즉 7200만원의 부동산은 여기서 13%가 가산된 8136만원으로 "평가"되며

이 부동산 하나만 놓고보더라도 5년간 7200만원의 재산이 8136만원으로 평가되 이 금액 이상을 변제해야 하며 

이로인해 월 소득199만원의 채무자가 99만원의 생활비를 보장받아 100만원씩 변제하더라도 재산가치 8136만원보다 2136만원이 적기에 이 변제금액으로는 진행이 불가능하며

월 변제금액은 199만원의 소득에서 63만 4천원으로 생계유지를 하며 135만 6천원씩 60개월간 총 8136만원을 변제하는 계획안으로 진행될수밖에 없습니다.

그럼 여기까지의 내용을 들었을때 대부분 채무자분들께서 생각하시는내용이 지금 질문자님이 하신말처럼

"이거 그럼 마누라 앞으로 돌려놓으면 내 아파트가 아니니 한달에 135만원변제가 아닌 100만원으로 낮출수 있냐"

"아니면 마누라앞으로 돌려놓고 이혼하면 어떻게되냐"

"형님이나 누나한테 빌린돈이 있는데 그돈 아파트로 갚았다고 하고 줘버리면 어쩌냐"

"형님이나 누나한테 빌린돈은 없는데 가짜로 차용증이랑 공증이랑 내용증명 한두번 해서 서류 세팅해놓고 주면 재산에서 빼주냐"

"가짜 계약서 만들고 매매대금 통장으로 찍어버리고 다시 그사람한테 돌려준뒤 명의만 타인명의로 돌려놓으면 재산에서 빼주냐"

등등 수많은 말도안되는 방법으로 재산가치를 빼려고 하시는데 이 청산가치는

"부동산이라는 형태"로 인정되는게 아니라 "재산가치를 책정"하는 방식으로 계산이 되며 집을팔건, 명의를 돌리건, 명의 돌리고 이혼을 하건

"무슨짓을 해도 청산가치는 가상으로라도 매겨 원래 부동산 재산가치 8136만원을 반영"

하게됩니다.

즉 위에도 설명드렸지만

"정상적인 매매대금을 받고 제3자에게 팔건"

"가짜로 누나나 여동생에게 명의를 돌리건"

"배우자에게 명의 돌리고 이혼을 하건"

재산가치를 감가시킬수는 없으며 

집을 팔고 통장잔고가 들어와도 재산 

집을 팔고 상가를 사도 재산 

집을 팔고 현금으로 뽑아 출처를 숨겨도 재산으로 똑같이 금액을 인정해버리게되 이런방법으로도 줄일수가 없습니다.

또한 이 재산가치로 인해 평가되는 금액보다 채무원금이 많아야 신청이 되며 질문자님께서 생각해보셨을때 부동산 하나만 놓고봐도 월 변제금액을 최소 135만 6천원을 깔고시작하는데 예적금이나 차량이나 퇴직금, 보험해약금, 배우자 명의 예적금이나 부동산 자동차나 보험해약금의 절반이 또 추가로 반영되 올라갈 변제금액을

"감당하기 힘들다면" 개인회생은 "변제수행능력 부족으로 기각"되거나

신청은 되더라도 이게 신청을 하는 "행위"가 중요한게 아니라 추후 통과받고 앞으로 5년간 낼 변제금액을 잘 납부할수 있는지가 더 중요한 제도다보니 변제금액을 납부하기 어려울정도의 재산을 가지고있다면 회생신청을 할 의미가 없습니다.

상담받다보시면 재산가치가 그만큼 되도 우리는 변제금액을 줄일방법이 있다, 그런거 다 감추는 방법이 있다, 어찌저찌하면 우리가 다 커버해줄수 있다 그러니 다른 실력없는 사무실말 듣고 괜히 걱정부터 하지마시고 무조건 책임져드릴테니 우리사무실에 사건 의뢰하셔라 

하는 분들이 있을겁니다만 이런분들은 쉽게말해

4+6=10인데 우리는 3이라고 써도 맞게해줄 방법이 있으니 내말을 믿어라 하는 수준으로 개인회생의 변제금액 책정공식조차도 무시하거나, 모르거나, 알면서도 법모르는 채무자에게 수임료 받아챙길생각밖에 없다는뜻이니 

재산의 형태를 변환시킨다는 아주 간단한 방법으로 변제금액이 낮아질수 없다는걸 염두해두시고 신청여부를 결정하시기 바랍니다.

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하나 더 설명드리자면 부동산 시세대비 대출원금이 적정수준인것으로 보아 2~3금융권에서 받은 담보대출이라기보다는 시중 1금융권에서 대출받으신것으로 보여지는데 시중 1금융권 담보대출인경우 질문자님께서 개인회생을 신청하게되는경우

"기존 납입받던 가상계좌를 폐쇠"시켜 강제연체상태로 만들거나

"자동이체로 받아가는 대출원리금 상환을 중지"시켜 강제연체상태로 만들거나

"금지명령이 떨어졌으니 더이상 대출금 상환하지마시라고 연락"을 해 연체로 만들어

"부동산 담보대출상환을 막아버린뒤"

"연체상태로 만들어 임의경매처분"을 해 집을 경매처분하는 채권자가 대부분입니다.

즉

회생신청시 질문자님의 부동산 담보대출해준 채권자가 1금융권이라면 재산을 감가시키는 명의변경을 하셔봤자 변제금액을 줄일방법은 없으나 변제금액을 동일하게 유지하고 회생신청을 하고싶더라도 채권자의 종류에따라 임의경매처분을 당할수 있어 이런 사유때문이라면 명의변경을 해 명의변경을 받을 사람에게 대출을 받게하는 방식으로 기존 집을 유지하실수는 있습니다.

또한 질문자님께서 보장받을 생활비는

혼자벌어 혼자먹고사는 1인가족의 경우 66 ~ 99만원

혼자벌어 둘이먹고사는 2인가족의 경우 112 ~ 168만원

혼자벌어 셋이먹고사는 3인가족의 경우 145 ~ 218만원으로 정해져있으며

이 최저생계비 내에서 생계유지는 물론 부동산담보대출 원리금까지도 상환해야해 현실적으로 1억 6800만원의 담보대출을 유지하는건 배우자가 소득이 괜찮거나 부양가족이 2~3명 이상되 3~4인가족 이상의 생활비를 보장받는 조건이 아닌이상 현실적으로 집을 유지하는건 불가능하십니다.

(예를들어 담보대출 이자만 낼때는 월 50만원, 거치기간이 종료되고 원리금상환일때는 100만원, 1인가족 최저생계비 기준이라면 99만원에서 50만원씩 이자만 내다 거치기간 종료때부터는 이 집을 유지한다는 이유만으로 100만원을 99만원 생활비에서 따로지출, 2인가족이라 하더라도 168만원 생활비 내에서 담보대출 원리금을 따로상환하게되 담보대출원리금이 큰 부동산을 쥐고있는 채무자분들의 경우 집을 유지하면서 진행하시는분들은 극히 드물며 대부분은 집을 팔아 전세집으로 이사하는게 일반적입니다)

 

 

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