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개인파산전인데 제 명의로 된 아파트 매매 관련 궁금합니다.글쓴이: 최고관리자작성일: 17-11-13 15:15 조회: 2,360
개인파산전인데 제 명의로 된 아파트 매매 관련 궁금합니다.
- jhki****
- 질문5건
- 질문마감률0%
- 질문채택률0%
- 2017.01.22. 15:41
- 조회수101
다름이 아니고 현재 개인회생 진행 중인데 너무 채무가 감당이 안되어 개인파산으로
변경하여 진행 하려 합니다.
현재는 개인회생 사건번호가 나오고 추심금지 명령까지 나온상태입니다.
회생을 진행 안하고 현재는 보정서류 연기만 하고 있습니다.
개인파산 서류가 준비 되는데로 개인회생 접수 취하하고 파산 접수 진행 하려고 합니다.
여기서 제가 불안한것은 제 명의로 된 아파트 매도 계약은 내일 하려고 합니다.
그러나 아파트 담보로 새마을금고에 1억3천 하고 친동생 앞으로 5천만원 근저당 잡아논게 있습니다.
여기서 아파트를 팔면 1억7천 8백 입니다. 부동산에서는 등기 이전을 하면서 계약금 없이
잔금을 줘야 할 거 같다고 하네요.
계약은 내일 하고 이사는 3월 1일 예정 입니다.
궁금한점
1. 아파트 매매 계약금을 조금 이라도 받을 순 없나요?
2. 현재는 개인회생중으로 취하를 안해 가압류는 없지만 파산 서류가 준비대는데로
진행하면 아파트에 압류가 들어 오면 매매가 어렵잖아요. 가장 좋은 방법은 계약과
동시에 근저당처리하고 등기 이전 하는게 가장 좋을거 같은데 사정상 그건 어렵구요
혹시 가등기 매매예약을 하는게 낳을까요? 아니면 좋은 방법이 있을까요?
3. 매수자 입장 에서 이런 상황을 알면 매수 안하겠죠?
4. 친동생 별제권으로 잡은 근저당 5천만원은 효력이 있나요?1번째 답변안녕하세요 질문자님질문해주신 내용에 대해형식적인 복사글이 아닌 기재해주신 내용을 바탕으로 직접 기재해 설명드릴테니읽어보시고 도움이 되셨으면 합니다.다름이 아니고 현재 개인회생 진행 중인데 너무 채무가 감당이 안되어 개인파산으로
변경하여 진행 하려 합니다.
현재는 개인회생 사건번호가 나오고 추심금지 명령까지 나온상태입니다.
회생을 진행 안하고 현재는 보정서류 연기만 하고 있습니다.
개인파산 서류가 준비 되는데로 개인회생 접수 취하하고 파산 접수 진행 하려고 합니다.
여기서 제가 불안한것은 제 명의로 된 아파트 매도 계약은 내일 하려고 합니다.
그러나 아파트 담보로 새마을금고에 1억3천 하고 친동생 앞으로 5천만원 근저당 잡아논게 있습니다.
여기서 아파트를 팔면 1억7천 8백 입니다. 부동산에서는 등기 이전을 하면서 계약금 없이
잔금을 줘야 할 거 같다고 하네요.
계약은 내일 하고 이사는 3월 1일 예정 입니다.
궁금한점
1. 아파트 매매 계약금을 조금 이라도 받을 순 없나요?
2. 현재는 개인회생중으로 취하를 안해 가압류는 없지만 파산 서류가 준비대는데로
진행하면 아파트에 압류가 들어 오면 매매가 어렵잖아요. 가장 좋은 방법은 계약과
동시에 근저당처리하고 등기 이전 하는게 가장 좋을거 같은데 사정상 그건 어렵구요
혹시 가등기 매매예약을 하는게 낳을까요? 아니면 좋은 방법이 있을까요?
3. 매수자 입장 에서 이런 상황을 알면 매수 안하겠죠?
4. 친동생 별제권으로 잡은 근저당 5천만원은 효력이 있나요?ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ주말에 전화로 문의주셨던 분이시네요. 아직까지 파산진행시 부동산 처분하는 방식에 대해 얘기를 제대로 못듣고 더 황당한건 개인회생을 진행하던중 이렇게 파산진행으로 넘어간다는게 제입장에서는 참 의아하지만 어제 드린 답변을 좀더 자세히 해드리자면"개인파산"이라는 제도는"채무자가 개인회생을 진행할수 없을정도의 소득발생능력을 상실하셨거나, 상실하지는 않았지만 건강상태나 장애등급으로인해 돈을 벌긴하지만 그 소득으로는 최저생계비를 감당할수 없는 채무자"가"채무자명의" 부동산, 자동차, 예금, 보증금, 보험해약금중 담보대출받은 금액을 제외한 "전부"와"배우자명의" 부동산, 자동차, 예금, 보증금, 보험해약금중 담보대출받은 금액을 제외한 "절반"의 합계재산을개인파산신청을 하는 신청인의 재산으로 평가해 이를 법원에서 일명"빚잔치"라 부르는 "청산절차"를 거쳐 해당재산을 현금화시킨뒤 이 돈을 총 채무원금대비 각 채권자의 원금비율대로 나눠주고 나머지채무금액을 탕감받게되는 제도를 개인파산제도라고 합니다.개인회생을 진행중이신지는 몰랐는데 진행하실때부동산에 저당권을 설정한 채권자가 신청인과 어떤관계인지를 소명하라는 보정이 나오는경우"1억 7천 800만원"시세의 부동산에서 1억 3천만원의 새마을금고대출과 동생이 설정한 5천만원에서 설정금액을 제외한 재산가치 0원이 아닌 이중 5천만원은 채권자목록에 포함될수 없는 가족의 채권이기에 채권자에도 포함을 할수없고, 근저당권설정이 아닌것으로 판단해 재산가치를 4800만원으로 평가해 다른재산이 단한푼도 없다 하더라도 이 금액에서 1.18배를 더 상환해야해 60개월간 매달 94만 4천원씩 총 5664만원을 상환해야한다는 얘기를 못들어보셨는지요? 또한개인파산신청시 동생의 저당권설정은 "부인권대상"이다보니 무효로 하고 부동산 시세에서 새마을금고 채무만 제외한뒤 남게되는 4800만원의 재산에서 나머지채권자에게 이 돈을 나눠주고 나머지채무를 탕감받아야하는데 동생에게 근저당권 설정한뒤 다른채권자가 받아갈 돈 "전부"를 동생에게 주려고 하는데도 이게 아주 단순히"근저당권을 설정"했다는 이유 하나만으로 아무문제가 안된다는 얘기를 들었다고 하시니 실무자로써 참 이해가 안갑니다.만약 그 얘기가 실제 맞다면 이건 마치"가족에게 줄 천만원을 인정해주면 다른채권자가 천만원을 불이익보게되는데 근저당권설정 하나 했으니 5천만원을 인정해 다른채권자에게 5천만원의 불이익을주겠다"라는 꼴이됩니다.질문자님께서 채무금액이 얼마나 되시는지는 모르겠으나 채무가 2억에 240만원 벌어 3인가족 최저생계비 214만원 전부 인정받고, 재산은 부동산 하나말고는 없다고 가정했을때 아무리 건강이 어제 말씀하신대로 불편하다 하더라도 개인회생신청시 소득과 근로능력을 무시한채 청산가치를 보장하기위해 월 최소변제금액이 94만 4천원씩 60개월간 5664만원을 갚는분이셨고 동생이 설정한 근저당권을 인정해주게 되는경우 한달에 26만원씩 60개월간 총 1560만원을 갚으면 되니 동생분의 채권을 인정받냐 못받냐에 따라 4104만원을 더갚냐 덜갚냐의 문제가 생깁니다.파산진행시 4800만원의 재산을 "동생 제외한 나머지 2억채권자에게" 법원에서 나눠준뒤 원금변제비율 24%만 상환되고 나머지채무를 탕감받게 되시는 분이였는데 이또한 동생채권을 인정해주게되는경우 동생은 새마을금고와 동일하게 빌려준돈을 거의 질문자님이 집판 매매대금에서 거의 회수해가고 나머지채권자는 단한푼도 못받는다는 문제가 생깁니다.개인회생신청시 동생에게 설정한 근저당권 그대로 인정받고 재산가치 0원에 회생진행 "중"이라고 하셨으니 적어도 2016년도 말에 신청하셨을테고 작년기준 최저생계비인혼자벌어 혼자먹고사는 1인가족 최저생계비 기준 64 ~ 97만원혼자벌어 둘이먹고사는 2인가족 최저생계비 기준 110 ~ 165만원혼자벌어 셋이먹고사는 3인가족 최저생계비 기준 143 ~ 214만원에서어제 자녀가 두명있고 건강이 어디 안좋다고 하셨을테니 분명본인의 소득 xxx만원에서 3인가족 최저생계비 143 ~ 214만원 제외한 나머지가 변제금액이 되신다고 얘기들으셨을겁니다.예를들어 질문자님의 소득이 240만원이라면 월 변제금액은 240만원에서 214만원 3인가족 최저생계비 최대치를 제외한 26만원씩 60개월간 총 1560만원상환이라고 했을텐데 이건 잘못되도 한참 잘못된 변제금액입니다.최저생계비보다 질문자님의 경우"재산으로 인해 평가되는 청산가치 보장원칙"이 우선이되며최소 94만 4천원을 변제해야해 240만원의 소득에서 재산이 하나도 없었다면 214만원의 생활비 보장받고 26만원씩 60개월 내는게 맞지만 질문자님의 경우240만원의 소득에서 94만 4천원을 제외한 145만 6천원의 최저생계비로 생계유지를 하며 한달에 94만 4천원씩을 60개월 상환해야하는 분이 됩니다.또한 개인회생을 진행하던 채무자가 단순히 "채무가 감당이 안되어"파산신청을 한다는 논리도 상식적으로 맞지가 않습니다.파산신청을 하기위해서는 각 부양가족당 인정받을수 잇는 최저생계비의 최저치수준정도의 소득발생능력이 없다는걸 입증해야하며 지문자님의 경우 3인가족이라 할지라도 월 소득이 140 ~ 160만원 이상이 안되야 파산신청이 가능합니다. 단순히"채무가 과도하다는 이유"로는 파산신청이 불가능하며재산이 하나도 없는 채무자가 240만원 벌면서 자녀 2명을 부양해야하고, 배우자는 부양가족을 가져갈수 없을정도의 오랜기간동안 소득이 없었거나 건강이 불편했다고 가정해 3인가족 최저생계비의 "최대치"를 보장받고 연체이율은 20%,채무자 A의 채무금액은 1억채무자 B의 채무금액은 2억채무자 C의 채무금액은 3억채무자 D의 채무금액은 4억채무자 E의 채무금액은 5억이라고 가정한다면채무자 A는 240만원벌어 3인가족 최저생계비 214만원을 제외한 26만원씩 60개월간 총 1560만원 상환한뒤 남은원금 8440만원과 60개월간 상환했어야 할 연체이자 1억을 탕감받아 총 1억 8400만원 전부 탕감채무자 B도 240만원벌어 3인가족 최저생계비 214만원을 제외한 26만원씩 60개월간 총 1560만원 상환한뒤 남은원금 1억8440만원과 60개월간 상환했어야 할 연체이자 2억을 탕감받아 총 3억 8440만원 전부 탕감채무자 C도 240만원벌어 3인가족 최저생계비 214만원을 제외한 26만원씩 60개월간 총 1560만원 상환한뒤 남은원금 2억8440만원과 60개월간 상환했어야 할 연체이자 3억을 탕감받아 총 5억 8440만원 전부 탕감채무자 D도 240만원벌어 3인가족 최저생계비 214만원을 제외한 26만원씩 60개월간 총 1560만원 상환한뒤 남은원금 3억8440만원과 60개월간 상환했어야 할 연체이자 4억을 탕감받아 총 7억 8440만원 전부 탕감채무자 E도 240만원벌어 3인가족 최저생계비 214만원을 제외한 26만원씩 60개월간 총 1560만원 상환한뒤 남은원금 4억8440만원과 60개월간 상환했어야 할 연체이자 5억을 탕감받아 총 9억 8440만원 전부 탕감을 받게되 질문자님께서 말씀하신 "채무가 과도하다"라는 내용은 이제 반대로"채무가 많기에 똑같이 240만원 벌어 자녀 두명있어 3인가족 최저생계비 보장받는 채무자분들중 채무가 적은사람은 상대적으로 적게탕감받고, 원금상환비율이 높으며, 채무가 많은사람은 상대적으로 많이탕감받고, 원금상환비율이 더 적다라는개념일뿐채무가 많다는 이유로인해 파산이 가능하다는 개념이 아닙니다.1. 아파트 매매 계약금을 조금 이라도 받을 순 없나요?ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ"계약금을 수령"할수는 있습니다. 다만 이 부동산을 적법하게 매매하기위해서는 1억 7천800만원 부동산을 팔아 실질적으로는 1억 8천만원의 채무를 상환해 새마을금고와 동생이 설정한 근저당권을 삭제해야하니 계약금을 수령해 쓰다보면 나중에 돈이 모잘라 설정해제를 못하는 경우도 있겠죠 ? 즉계약금을 "수령"한다고 해서 개인회생이나 파산신청, 부동산매매에 지장이 가냐는 개념보다는"이돈을 개인적으로 쓰고난뒤에도 저당권설정된 두가지를 모두 해제"할수가 없다면 이 부동산 매매계약은 적법한 매매계약이 될수없으니 매수인으로부터 민사소송을 당할수 있으니 안그래도 지금 시세보다 채무가 많은상황에 질문자님이 이 돈을 쓰셨다가는 점점 설정해제를 못하는 상황이 생길확률이 높아진다 보시면 됩니다.2. 현재는 개인회생중으로 취하를 안해 가압류는 없지만 파산 서류가 준비대는데로
진행하면 아파트에 압류가 들어 오면 매매가 어렵잖아요. 가장 좋은 방법은 계약과
동시에 근저당처리하고 등기 이전 하는게 가장 좋을거 같은데 사정상 그건 어렵구요
혹시 가등기 매매예약을 하는게 낳을까요? 아니면 좋은 방법이 있을까요?ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ질문자님께서 지금 하시려는게 어제 제가 전화로 설명드렸던"절대 파산신청하실때 그 부동산을 팔아 매매대금을 동생에게 주면 안된다"에서 한발 더 나가 파산신청이 기각될 사유를 만드시는거라고 보시면 됩니다. 질문자님 입장에서는 개인회생진행시 금지명령이 있어 "가압류"나 "압류"가 안걸릴거라"착각"하시지만 금지명령이 떨어진 지금상황에서도 가압류나 압류는 얼마든지 가능합니다. 금지명령은 채무자가 개인회생을 진행해 장기간의 변제를 하는 기간동안 압류나 가압류를 당하게 되는경우 변제수행이 불가능해질수있는 사항들을 보호해주기 위해 취해지는 법적 보호절차이며"부동산"과 "거주지 보증금"은 압류나 가압류 보호대상에서 제외되어있습니다. 질문자님께서 진행맡기신 사무실 담당사무장에게 전화하셔서 "금지명령 결정문"을 사진찍어서 문자로 한번 보내달라고 해보시기 바랍니다. 그럼 그 결정문에 부동산이나 보증금내역이 아닌"급여"나 "유체동산", "퇴직금"등에대한 항목만 기재되어있을겁니다.즉 이부분도 "개인회생진행했다고해서 부동산에까지 가압류나 압류"등을 막을수 있다고 아직까지 잘못알고계시며파산진행시에는 알고계시듯 금지명령이라는 제도가 "파산선고"가 떨어지기 전까지는 없으며, 이 파산선고 이후에도 압류나 가압류는 또 가능하다보니 3월달에 잔금치루는 그때까지는 이미 일부채권자가 압류나 가압류를 걸 확률이 극히 높습니다.파산진행하시려면 애초에 부동산을 파시면 안되시며 등기이전까지 잔금받기전에 해버리시는경우 파산신청은 안하시는편이 더 좋습니다.3. 매수자 입장 에서 이런 상황을 알면 매수 안하겠죠?ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ제가 매수인이라면, 그 부동산사무실이 조금이라도 이런부분에 대한 실무경험이 있다면 절대 매수를 안하려고 할겁니다. 괜히 계약금 건네주고 두달가량 기다리고있는 기간동안 다른 채권자가 압류걸어놓고, 매매대금보다 저당권설정금액이 더 커서 동생이 만약 설정해지를 거절하는경우 괜히 계약금만 떼일가는성이 커 이런내용을 부동산에서 제대로 고지하지 않고 마냥 중개수수료 받을생각에 문제없이 처리하겠다 하며 덮어놓고 진행하는경우가 아니라면이 내용을 전부 파악할수 있는 사람이 이게 어느정도의 위험부담을 가지고있는지를 안다면 사실 매매는 어렵다 보시면 됩니다. 다만 "외부적으로 보여지는 부분"은 질문자님의 부동산에 시세보다 더 많은 설정이 걸려있다 뿐이지 이미 연체가되서 개인회생진행중이다, 신용불량자가 됐다, 파산진행하려고 알아보고있다 등등은 내부적으로 질문자님정도만 알수있는 상황이다보니"내부적 상황"을 다 안다면 매수하려는사람이 없을거고"외부적 상황"만 안다면 매수하려는 사람도 있을겁니다만 누가 압류치고들어오면 질문자님에게 문제가 여럿 생기실겁니다.4. 친동생 별제권으로 잡은 근저당 5천만원은 효력이 있나요?ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ위에도 설명드렸고 주말에도 설명드린부분입니다."가족"은 "채권자"에 포함할수 없습니다. 근데 이걸"근저당권 설정했으니 인정받을수 있다"라는 얘기를 들었다는게 참 이해가 안되는데 그냥 일반 가족을 채권자로 넣는것조차도 인정받는게 불가능하다 볼정도로 인정받는경우가 없다보면 되는데"가족"을 채권자에 포함안시켜주는 이유가 어떤이유인지 혹시 아시는지요?다른 금융권채권자들은 채무자와 돈 거래를 하고 채무자의 연체로인해 개인회생에 포함되는경우 5년이라는 제한된 기간동안만 변제금액을 배당받는것으로 만족한뒤 나머지 모든채권을 탕감받게되는데가족의 경우 평생 다른채권자들 몰래 줄수도 있고, 채권자 일반의 이익과 형평성에 어긋나면서까지다른채권자들과 동등하게 가족까지도 "총 채무원금"대비 "그 채권자의 원금"비율로 나눠받게되면 일반채권자가 너무나도 심각한 피해를 볼수밖에 없어 개인회생진행시 가족채권자는 무조건 제외를 해야합니다. 이모나 고모부, 이모부, 매형, 처남이라면 이름만 가지고는 가족인지를 확인하기 어려워 가끔가다 일반 개인채권자처럼 가족채권자가 넘어가는경우가 있지만 친동생인경우 아예 불가능하다고 보면 되는데 이"당연히 채권자에서 제외해야할 가족채권"자에게 "근저당권의 효력"을 그대로 유지시켜주는경우 다른채권자들은 못받아갈 부동산 매매대금에서 일시에 빌려준돈 거의 대부분을 받아갈수 있는 상황이 되 당연히 무효이며"부인권 청구대상"이 됩니다.질문자님의 현재상황인 정말 여러가지가 문제되고있습니다.1. 회생신청을 했다는건 "변제수행능력"이 있다는걸 입증해 법원에다 5년간 채권자에게 빚을 갚겠다고 했던 채무자가 갑자기 보정처리하던중 채무가 과도하다는 파산신청과는 아무런 관련이 없는사유로 파산신청을 하려고 한다는 실무적으로 이해할수 없는사유(질문자님을 이해할수 없다는게 아니라 담당사무실에서 그런사유로는 파산신청이 불가능하다는 안내를 안해준부분이 이상하다는겁니다)2. 동생은 채권자로써 인정도 못받는데 근저당권 설정을 해놨다면 인정받을수 있다는것도 사실 실무상 맞지않으니 이해가 가질않고, 딱봐도 그 사무실에서는 동생이 설정한 근저당권채권도 재산가치에서 새마을금고 근저당권처럼 재산가치에서 감가를해 1억 7800만원 부동산시세에 새마을금고 1억 3천만원을 제외한 4800만원 청산가치를 0원으로 계산한것으로 보여 이또한 나중에 보정처리하다보면 전부 제가 말한대로 될것으로 보여지며3. 파산을 진행하실거라면 절대 부동산을 팔지말고 지금상태 그대로 둔뒤에 법원에서 처분을 하건 경매처분으로 날리건해서 남은돈을 "동생을 제외한 다른채권자"에게만 배당해줄테니 그돈 절대 건드리지 말아야한다는 안내도 못받으신것 같고4. 금지명령이 떨어진 이후부터는 부동산에 들어올 가압류나 압류까지도 막을수 있다고 "착각"하시고 있거나 담당사무실에서 제대로된 안내를 안해주신것 같습니다.5. 개인회생을 하건 개인파산을 하건 동생채권은 "부인권 청구대상"이다보니 근저당권을 설정하긴 했지만 설정이 없는상태로 서류작성을 해야하며, 파산진행하는경우 동생이 받아간돈을 토해내지 않으면 동생은 질문자님의 파산관재인에게 부인권 청구소송을 당해 마치 채무자처럼 취급당해 압류나 강제집행을 당할수도 있고 결국 동생분께서 질문자님께서 주신 매매대금 반환이 되지않는경우 파산선고만 떨어지고 면책선고가 기각되 10년간 파산자로 살아야한다는 부분도 안내가 안된것같습니다.물론 진행해준 사무실에서 접수도 해주셨을테고, 금지명령도 받아주셨으니 그 사무실을 믿고 진행하시는거야 문제가 아니지만 실무적으로 지금 질문자님께서 진행하고 있는 부분이 맞는지는 제대로 따져보시고 진행하시는게 좋을것같아 마침 어제 통화하셨던 분으로 보이는 질문자님께서 아직 어제 물어보셨던 내용에대해 정확한 답변을 받아보지 않으신것같아 설명드렸습니다. 다소 언짢으실수도 있겠지만 나중에 괜히 집 팔았던 매매대금과 제가 위에서 설명드린 부분때문에 문제되 수임료도 날리고, 이런저런 불이익을 받으시지 말라고 답변드렸으니 참고하시기 바랍니다추가적인 궁금한 사항이나 [개인회생 또는 개인파산관련 상담] 을 받고 싶다면주말이나 심야 상관없이 상담 가능하니 하단의 네임카드상의 사진이나 아이디클릭하시고 상담요청해주시기 바라며 네임카드가 보이지 않으신다면 하단에 V 를 클릭하시고 네임카드 확인하셔서 상담요청 해주시면 됩니다.답변이 도움되셨다면 채택 부탁드립니다.[☎010-3390-2428] 카톡[garampooh]
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