안녕하세요
질문자님
질문해주신
내용에 대해
형식적인
복사글이 아닌 기재해주신 내용을 바탕으로 직접 기재해 설명드릴테니
읽어보시고
도움이 되셨으면 합니다.
아버지와
외사촌매형 공동명의로 단독주택이 있습니다.
지분은
각각 1/2 이구요.
아버지께서
사업실패로 이집이 경매에 넘어갔습니다.
아버지는
신불자이시고, 소득은 없으십니다.
이
집에 전세 세입자는 2세대가 있습니다.
경매 채권자는
둘 인데요,
1.
돈놀이로 고이자를 받는 개인(지인) - 이 사람은 지역축협 직원이었는데 개인돈으로 축협고객을 대상으로 급전이 필요한 사람들에게 빌려주며 고이자를
받았다가 해고가 되었습니다. 물론, 아버지께서 빌리시고 갚지 못하셔서 아직까지 독촉하고 있는 중입니다.
2. 지역농협
아들인
저는 기혼이구요, 제 명의 아파트가 1채 있습니다. 개인사업자 이구요...
경매로
진행되면 우선순위인 공동명의 자 부분과 전세 세입자 부분을 제외하면
주택가격이
낮기때문에 실질적으로 채권자에게 부채상환은 얼마 안하게 됩니다.
1.
이 집을 제 명의로 변경가능한가요?
2.
아니면 부채를 다 해결해야 제 명의로 변경 가능한가요?
3.
명의로 변경가능하다면, 부채는 제가 떠맡게 되나요?
4.
아버지께서 파산을 하면 부채관계나 공동명의의 집은 어떻게 되나요?
5.
경매진행보다 파산이나 개인회생이 더 나을까요?
모든 빚을 갚지 않겠다는 것은 아닙니다.
합법적인 범위안에서 이 집을 가장 빠르고 안전하게 제 명의로 이전하고 채무관계를 정리하는 방법을 알려주세요.
감사합니다!!
-
부동산 소재지 : 충북 청주시 흥덕구
-
권리관계(소유자,저당권 등) :
-
관할법원 : 청주지방법원
-
진행사항(1심,2심,3심)
-
청구금액
-
채무발생일시 : 대략 10여년 되었습니다.
-
채무발생원인 : 지역농협(신용대출), 개인채무
-
채무금액 : 약 9천(원금 약5천, 이자 약4천)
-
총 채무건수 : 2건
-
신청내용
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우선
결론부터 말씀드리면
[지금
기재해주신 내용만 가지고는 질문하신
"채무관계정리"
"명의이전"
"개인파산"
이
세가지 질문에 모두 답변이 불가능한 상황입니다.]
1.
이 집을 제 명의로 변경가능한가요?
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청주시 흥덕구 소재 아버님소유 부동산의 시세가치가 얼마나 되는지, 담보대출은 얼마나 되는지, 세입자 보증금은 얼마나 되는지,
감정가격이 얼마나 되는지, 경매가 진행중인지, 압류가 들어온게 있는지 등등 지금 이 질문 하나를 답하는데도 알아야할게 워낙 많은데
예를들어
시세 8천짜리 단독주택에 지분비율은 아버님과 외사촌매형의 50%씩 공동지분으로 소유
세입자 보증금은 2천만원 두명으로 총 4천의 보증금
담보대출은 2천만원
채권자중 일부 채권자가 해당 부동산에 압류나 가압류
현재 경매진행중
몇달뒤 경매 진행되 최종 낙찰될 가격은 7400만원
이라고 가정해보겠습니다.
시세가 8천짜리 단독주택이 경매로 날아가게되는경우 시세보다 더 낮은금액으로 낙찰되는것정도는 아실겁니다.
이
금액을 7400만원으로 잡았으니 아무리 채무 9천만원의 채권자가 이 부동산을 경매로 날려봤자
세입자가
4천, 담보대출 금융기관에 2천을 먼저가져가게되 1400만원이 남게되고, 이중 절반의 지분가치는 외사촌매형이 가지고있으니 실제 경매진행한
채권자의 수중에 남는돈은 1400만원의 절반인 700만원일겁니다.
이정도의 부동산인경우 명의이전을 추후 문제없이 깔끔하게 하려면
아드님인 질문자님께서 해당부동산의
"경매에 입찰"을 한뒤
"최종낙찰"을 받는방법이 가장 효율적이며
가짜 매매계약서를 근거로 명의이전으로 하게되거나,
정상적으로 아버님께 매매대금을 지급하고 명의이전을 하는경우,
증여로 명의이전을 하는경우
골치아픈상황이 벌어질수 있기에 경매진행을 통해 낙찰받는게 가장 현명합니다.
다만 이 경매진행또한 받을만한 가치가 있는지를 따져보고 입찰을 하셔야지 무작정 받으신다고 생각하시면 더 큰 지출이 생길수
있습니다.
2.
아니면 부채를 다 해결해야 제 명의로 변경 가능한가요?
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아버지 앞으로된 모든채무금액을 다 상환해야 가능한건 아닙니다
쉽게 "제값주고 사오거나 경매로 낙찰받으면 아무문제 없습니다"
3.
명의로 변경가능하다면, 부채는 제가 떠맡게 되나요?
ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
질문자님이야
전공자가 아니니 아버지의 부동산명의를 본인앞으로 하게되는경우 아버지의 채무도 따라올까 싶긴 하시겠으나
일반적으로
여기서 질문자님이 떠안게되는 채무금액은
"이
부동산을 담보로 빌린 채무"와
"이
부동산에 거주하고있는 세입자의 보증금"
"이
부동산에 걸린 압류나 가압류"뿐이며
이
채무금액을 떠않는다고 해도 세입자보증금을 제외하고는 전부
"아버님의
채무"일 뿐이니 부동산의 재산가치한도까지만 떠안게될뿐 주채무자가 아버지에서 질문자님으로 변경되는건 아닙니다.
4.
아버지께서 파산을 하면 부채관계나 공동명의의 집은 어떻게 되나요?
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전부
상계됩니다.
파산이라는 제도를 전혀 모르시는거 같으니 우선 파산이 대충 어떤방식으로 채무를 탕감시켜주는지를 설명드리겠습니다.
지금 아버님처럼
아버지께서
사업실패로 이집이 경매에 넘어갔습니다.
아버지는
신불자이시고, 소득은 없으십니다.
ㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡㅡ
채무금액으로
인해 신용불량자로 살아가는 사람들이
"생계유지조차
할수 없을정도의 경제적 여건"이라면 이사람에게 계속적으로 채권자가 채무상환을 기대할수도 없고, 만약 아버님이 지금처럼 재산이 있으나 누구는
악날하게 악착같이 받아내려 경매진행을 하고, 누구는 아버님 사정 봐준답시고 막연하게 주겠거니 하고 기다리는사람, 어떤방식으로 돈을 받아야 하는지
전혀 모른채 시간만 허비하는 채권자 등
여러사람들이
각자 자신들의 채권이 있고, 이를 아버님은 내 빚이니 전부 알겠지만 반대로 채권자는 이사람이 어디에 얼마의 빚이잇는지, 얼마의 재산이 있는지,
무슨일을해서 얼마를 버는지 등을 전혀 모르고있으니
이 상황에 여러 채권자들끼리도
"악날하게 돈을 받아내는 사람"과
"법을 잘 알아 다른사람이 강제집행하기전 먼저 아버지 재산을 다 경매진행하는사람"
"어디에 무슨재산이 있고 얼마를 버는지 알지만 아버지를 믿고 기다려주는사람"
"어디에 무슨재산이 있고 얼마를 버는지도 모르며 어떤방식으로 돈을 받아야하는지 모르고 마냥 시간만 허비하고있는 사람"
이런 여러종류의 사람중 악날하고 법을 잘 아는사람만 아버지에게 남은 재산을 빼앗아가고, 기다려주거나 법을 잘 모르는사람은
이로인해 상대적으로 불이익을 받게되니
이런 상황의 채무자에게 더이상 근로능력을 상실해 "상환할 능력"이 없는상태에서 계속 채무상환을 종용하게되는경우 채무자와 채권자
모두에게 경제적 이득 없이 불필요한 시간과 고통만 남게되니
"채무자명의" 부동산, 자동차, 예금, 적금, 보증금, 보험해약금중 담보대출 제외한
"전부"와
"배우자명의" 부동산, 자동차, 예금, 적금, 보증금, 보험해약금중 담보대출 제외한
"절반"을
"채무자의 재산"으로 평가해 해당재산을 법원에서 "청산절차"를 거쳐 현금화한뒤 이 돈을 채권자에게 나눠주고 나머지 채무금액을
탕감시켜주게됩니다.
즉 파산신청을 하게된다면 어머님의 재산 절반도 날아가고 아버님의 재산 전부가 날아가게되
아버지께서
사업실패로 이집이 경매에 넘어갔습니다.
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애초에 채권자가 경매진행을 하지 않았다 하더라도 법원에서 이 부동산을 경매처분했거나 아니면 공동소유자에게 지분권을 매입하라고
했을겁니다.
시세 8천짜리 단독주택에 지분비율은 아버님과 외사촌매형의 50%씩 공동지분으로 소유
세입자 보증금은 2천만원 두명으로 총 4천의 보증금
담보대출은 2천만원
채권자중 일부 채권자가 해당 부동산에 압류나 가압류
현재 경매진행중
몇달뒤 경매 진행되 최종 낙찰될 가격은 7400만원
이 위에 기재한 내용에
아버님의 보험해약금 400만원, 통장잔고 200만원
어머님의 차량 600만원, 보험해약금 300만원
의 추가재산이 있고 아버님의 채무는
돈놀이가 원금 3천에 이자 3천
농협이 원금 2천에 이자 1천으로 원금
5천에 이자 4천이라고 가정해보겟습니다.
아버지의 재산은
부동산에서 1400만원의 지분가치 50%에 해당하는 700만원
보험에서 400만원
통장잔고가 200만원으로 총 1300만원
어머님의 재산에 서 평가되는금액은
차량가격 600만원중 절반인 300만원
보험에서 300만원중 절반인 150만원으로 총 450만원
파산신청시 아버님의 재산가치는 총 1750만원이 되니
이 돈을 법원에서 경매로 처분하던지, 매매를 하던지, 그에 상응하는 금액을 다른 가족들이 각출해 법원에 납부하던지, 보험을
해약하거나 통장을 해약하던지 해서 마련한뒤
총 채무원금 5천만원중
돈놀이가 원금 3천만원으로 60%의 비율
농협이 원금 2천만원으로 40%의 비율의 채권을 가지고있어
법원에서 아버님의 재산을 조사해 현금화한 1750만원을
돈놀이에게 60%에 해당하는 1050만원을 지급하고
농협에게 40%에 해당하는 700만원을 지급한뒤
남은채무금액 모두를 탕감시켜 주게 됩니다.
5.
경매진행보다 파산이나 개인회생이 더 나을까요?
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회생은 아버님이 돈을벌어 5년간 빚을갚아야 하는 제도이고
파산은 돈벌어 5년간 빚갚을필요없이 아버지재산 전부와 어머니재산 절반을 주는제도
입니다. 다른조건을 더 확인해봐야 하지만
"채무자 스스로 자신이 신청할 제도를 선택"하는경우는 극히 드물며 대부분의 경우
"채무자의 현재 조건상 신청가능한제도"가 아예 특정되어있어 그제도를 신청할지 말지를 결정하는 수준이 됩니다.
회생신청을 하게되는경우 경매진행은 막을수 있으나 다만 5년간 돈을벌어 빚을갚아야하고(원금의 일부만 갚을수도있고 원금의 전부를
갚게될수도 있습니다)
파산신청을 하게되는경우 경매진행을 막을수 없으나 (아버지의 지분가치만큼을 질문자님께서 법원에 지급하면 신청을 언제 하시는지에
따라 경매진행을 막을수는 있습니다)
이런제도 신청없이 그냥 단순히 경매진행만 당한다면 알고계시듯 그 채권자는
경매로
진행되면 우선순위인 공동명의 자 부분과 전세 세입자 부분을 제외하면
주택가격이
낮기때문에 실질적으로 채권자에게 부채상환은 얼마 안하게 됩니다.
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경매진행하는데 들어간 돈을 포함해 이제 배당받지 못한돈까지 아버지에게 똑같이 달라고할테니 경매진행된다고 해서 달라질건
"채무금액중 이자 일부가 아버지 부동산 경매진행후 아버지의 지분가치에서 일부 받아간돈"만큼만 줄어들뿐 지금과 달라진게 전혀
없으니 채무조정제도를 별도로 신청하셔야 하는 상황입니다.
합법적인
범위안에서 이 집을 가장 빠르고 안전하게 제 명의로 이전하고 채무관계를 정리하는 방법을 알려주세요.
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이제는
어느정도 아시겠지만 집은 낙찰받으면되고
아버지는
개인파산을 신청해 면책받으시면 채무관계는 전부 정리됩니다.
추가적인
궁금한 사항이나 [개인회생 또는 개인파산관련 상담] 을 받고 싶다면
주말이나
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